In Lelystad verrijst geen standaard distributiedoos, maar een grootschalig distributiecentrum van hout en stro. Het project van Bestseller laat zien dat biobased bouwen ook in logistiek vastgoed mogelijk is, maar alleen wanneer ontwerp, risico, levering en uitvoering uitzonderlijk strak worden georganiseerd.
€300 miljoen
bedraagt de bouwsom van het distributiecentrum voor Bestseller in Lelystad.
42.000 m2
aan strocassettes wordt verwerkt in de gevelisolatie van het gebouw.
1,5 kilometer
aan gevels maakt de schaal van dit biobased distributiecentrum uitzonderlijk.
Houtbouw op logistieke schaal
Het nieuwe distributiecentrum van de Deense kledingproducent Bestseller aan de noordoostkant van Lelystad wijkt sterk af van de gebruikelijke logistieke hal. Waar veel distributiecentra vooral functioneel zijn en worden opgebouwd uit staal, aluminium en gevelpanelen, kiest Bestseller voor een gebouw waarin natuurlijke materialen zichtbaar de hoofdrol krijgen.
Het ontwerp komt van architectenbureau HenningLarsen en moet opgaan in het polderlandschap. Een groen dak, een nieuw aangelegd natuurgebied en het gebruik van hout en stro maken het gebouw nadrukkelijk onderdeel van een bredere duurzaamheidsambitie.
Meer dan een duurzame gevel
Afgezien van de fundering en de vloer op de begane grond wordt vrijwel de complete constructie opgetrokken uit hout, vooral uit verschillende varianten van kruislaaghout. De 1,5 kilometer aan gevels wordt geïsoleerd met 42.000 m2 strocassettes.
Binnen krijgt het distributiecentrum ruimte voor geautomatiseerde distributielijnen, twee gerobotiseerde magazijnen en 7.000 m2 kantoorruimte. Daarmee is het project niet alleen een statement over materiaalgebruik, maar ook een test voor de combinatie van hoogwaardige werkomgeving, logistieke efficiëntie en industrieel schaalniveau.
Volgens hoogleraar Pablo van der Lugt is het gebouw een voorbeeld van hoe houtbouw verder kan worden toegepast. Niet alleen het gebruik van CLT valt op, maar ook het feit dat het gebouw vrijwel geheel demontabel en herbruikbaar is.
De grootste les uit Lelystad is dat biobased bouwen op grote schaal niet alleen om materiaalkeuze draait, maar vooral om risicobeheersing, engineering en leveringszekerheid.
Risico’s eerst zichtbaar maken
Voor bouwer Van de Ven uit Veghel was het technische ontwerpproces uitzonderlijk complex. Bij veel onderdelen bestonden geen vergelijkbare referenties, omdat een houten constructie van deze omvang nog niet eerder op deze manier was gerealiseerd.
Om de risico’s beter te begrijpen, bouwde Van de Ven op het eigen terrein een proefopstelling op ware grootte. Daarmee konden de houten constructie en gevelpanelen vooraf worden getest. In de praktijk leidde dat tot aanpassingen in het ontwerp, waaronder extra isolatie onder houten verdiepingsvloeren om trillingen te beperken.
Ook de calculatie vroeg om een andere aanpak. Voor ieder onderdeel werd gekeken naar de kans dat iets niet zou lukken of later moest worden aangepast. Dat maakt het project relevant voor de vastgoedpraktijk: bij innovatieve bouwmethoden verschuift waardecreatie naar de voorkant van het proces.
Leveringsketen wordt bepalend
De schaal van het project maakte het lastig om geschikte partners en materialen te vinden. Veel partijen waren aanvankelijk enthousiast, maar haakten af toen duidelijk werd hoeveel capaciteit het project zou vragen. Voor sommige leveranciers zou deelname betekenen dat zij zich vrijwel volledig op één opdrachtgever moesten richten.
Vooral de toepassing van stro maakte de logistiek kwetsbaar. Hoewel stro als biobased materiaal bekend is, was het eerder vooral toegepast in kleinere projecten. In Lelystad moest meer stro worden verwerkt dan de stro-industrie tot dan toe aan stropanelen had geproduceerd.
De benodigde stropanelen kwamen uiteindelijk van het Litouwse Ecococon, dat net een nieuwe fabriek in Slowakije wilde bouwen. Toen een software-update de productie tijdelijk stillegde, kwam de just-in-time planning onder druk te staan en moest Van de Ven met 24-uursdiensten de achterstand inhalen.
Nieuwe maatstaf voor logistiek vastgoed
Het distributiecentrum in Lelystad laat zien dat logistiek vastgoed niet vanzelf beperkt hoeft te blijven tot anonieme dozen aan de rand van de stad. Door constructie, gevel, kantoorruimte en landschap integraal te benaderen, ontstaat een ander type gebouw met meer aandacht voor uitstraling, losmaakbaarheid en materiaalgebruik.
Tegelijkertijd maakt het project duidelijk dat dit soort innovaties niet eenvoudig schaalbaar zijn. De businesscase hangt sterk af van opdrachtgeverschap, risicobereidheid, technische voorbereiding en het vermogen om leveranciers mee te krijgen.
Voor ontwikkelaars, beleggers en bouwers is de belangrijkste conclusie dat biobased bouwen volwassen wordt, maar nog niet vanzelfsprekend is. De ‘houten kathedraal’ in Lelystad bewijst dat de lat omhoog kan, mits de hele keten bereid is eerder, dieper en concreter over risico’s na te denken.
Bron: cobouw.nl