Vastgoedbeleggers waarschuwen dat uitstel van het nieuwe box 3-stelsel hun rendement en investeringsbereidheid verder onder druk zet. Tegelijk blijft ook de Nederlandse beperking van de renteaftrek zwaar wegen op partijen die vastgoed met vreemd vermogen financieren.
25%
van de huuromzet kan volgens Vastgoed Belang bestaan uit exploitatiekosten
24,5%
is de huidige grens voor renteaftrek ten opzichte van het brutobedrijfsresultaat
€1,5 – 2 mrd
minder winstbelasting per jaar bij verruiming van de renteaftrek
Uitstel box 3 raakt particuliere verhuurders
Voor veel particuliere vastgoedbeleggers pakt de huidige tijdelijke invulling van box 3 ongunstig uit. Kosten voor beheer, onderhoud, belastingen en verzekeringen mogen niet worden afgetrokken van het belastbare rendement. Juist daarom kijkt deze groep uit naar de Wet werkelijk rendement, die vanaf 2028 zou moeten ingaan.
Dat nieuwe stelsel kan in de Eerste Kamer echter niet op voldoende steun rekenen. Daardoor ligt uitstel voor de hand. Vastgoed Belang waarschuwt dat een langere voortzetting van het huidige systeem de bereidheid om huurwoningen aan te houden verder aantast. Volgens de belangenorganisatie kunnen exploitatiekosten oplopen tot circa 25% van de huuromzet.
Geen kostenaftrek drukt het netto rendement
Het verschil met vastgoed dat via een bv wordt aangehouden is aanzienlijk. In box 2 kunnen zakelijke kosten wel ten laste van de winst worden gebracht. Voor particuliere beleggers in box 3 leidt het ontbreken van die aftrek ertoe dat de belastingheffing minder aansluit op het daadwerkelijk behaalde netto resultaat.
Voor vastgoedbeleggers zit de fiscale druk niet alleen in de hoogte van de belasting, maar vooral in het verschil tussen belastbaar rendement en het rendement dat na financierings- en exploitatiekosten werkelijk overblijft.
Renteaftrek beperkt investeringsruimte
Voor professionele en private vastgoedpartijen speelt daarnaast de earningsstrippingmaatregel. Sinds 2019 is de renteaftrek beperkt en sinds 2022 aangescherpt. Ondernemingen mogen rente slechts aftrekken tot 24,5% van het brutobedrijfsresultaat. Dat raakt vooral partijen die voor vastgoedinvesteringen relatief veel vreemd vermogen inzetten.
Brussel stelt een verruiming naar 30% voor. Volgens ambtenaren zou een soepelere regeling de investeringscapaciteit van Nederlandse ondernemingen verbeteren, maar het kabinet vreest dat daarmee het oorspronkelijke doel van de maatregel, het bestrijden van belastingontwijking, wordt afgezwakt.
Fiscale keuzes sturen vastgoedbeslissingen
Een verruiming van de renteaftrek zou de schatkist jaarlijks naar schatting €1,5 miljard tot €2 miljard kosten. Tegelijk erkent het kabinet dat de huidige strenge regeling de financieringsruimte van bedrijven beperkt. Voor de vastgoedmarkt draait de discussie daarmee steeds meer om de vraag hoeveel fiscale druk mogelijk is zonder investeringen, woningbezit en financierbaarheid verder af te remmen.
Bron: fd.nl