Van der Valk kan na ruim twaalf jaar vertraging beginnen met de bouw van een hotel in Doetinchem. De Raad van State heeft de laatste bezwaren van omwonenden afgewezen. Het project laat zien hoe procedures rond geluid, privacy en participatie de doorlooptijd en ontwikkelzekerheid van vastgoed ingrijpend kunnen beïnvloeden.
12+ jaar
tussen de eerste plannen en definitief groen licht
100+
hotelkamers zijn toegestaan binnen de vergunning
25 meter
wordt de hoogte van het geplande hotel
Bezwaren houden project jarenlang op
De eerste plannen voor het hotel werden eind 2013 gepresenteerd. Daarna ontstond een langdurig juridisch traject. Omwonenden vreesden onder meer geluidsoverlast, inkijk in hun tuinen en onvoldoende inspraak. Ook trokken zij de onderbouwing van het geluidsonderzoek in twijfel.
De Raad van State oordeelt dat de gemeente de procedures correct heeft gevolgd. Volgens de bestuursrechter is niet aannemelijk gemaakt dat het geluidsonderzoek onrealistisch is. Bij de berekeningen is zelfs rekening gehouden met een worstcasescenario met schreeuwende bezoekers op de parkeerplaats. Ook acht de rechter de aantasting van de privacy van omwonenden niet onevenredig.
Vergunning geeft ruimte voor fors programma
Met de uitspraak blijft de vergunning voor het hotel overeind. Het plan omvat ruim honderd kamers, tien conferentiezalen, een restaurant en meer dan driehonderd parkeerplaatsen. De locatie ligt nabij een afrit van de A18. Het hotel wordt onderdeel van het Exclusief-label van Van der Valk.
Een verleende vergunning betekent nog geen snelle bouwstart. Bezwaar- en beroepsprocedures kunnen de ontwikkelfase jarenlang verlengen en daarmee planning, kosten en investeringszekerheid onder druk zetten.
Uitbreiden blijkt vaker ingewikkeld
Doetinchem staat niet op zichzelf. Van der Valk heeft bijna twintig projecten in voorbereiding, terwijl het concern momenteel 120 hotels telt. Ook rond nieuwe vestigingen in Alkmaar en Breda lopen procedures. In andere gemeenten zorgen weer andere factoren voor vertraging.
Zo liep een tweede hotel in Alphen aan den Rijn vertraging op door de coronapandemie, de aanwezigheid van de beschermde waterspitsmuis en recent het overvolle elektriciteitsnet. In Goes strandden plannen voor een hoteltoren vooralsnog bij de gemeenteraad omdat het gebouw vijftien meter hoger zou worden dan toegestaan.
Procedurerisico telt mee in ontwikkeling
De lange aanloop in Doetinchem onderstreept dat juridische en maatschappelijke risico’s al vroeg onderdeel moeten zijn van vastgoedontwikkeling. Geluid, privacy, participatie, concurrentie en lokale besluitvorming kunnen allemaal invloed krijgen op de haalbaarheid. Voor de praktijk vertaalt zich dat in een grotere noodzaak om naast de financiële businesscase ook procedurele risico’s en mogelijke vertraging nadrukkelijk mee te wegen.
Bron: fd.nl