De bouw van private huurwoningen dreigt niet alleen vast te lopen op schaarse locaties, stikstofruimte of personeel. Volgens De Nederlandsche Bank vormt ook het tekort aan investeringskapitaal een serieus risico. Meer beleidszekerheid, minder aanvullende gemeentelijke eisen en een werkbare regulering van de middenhuur moeten projecten weer financierbaar maken.
€40 mrd
Jaarlijks benodigd voor de bouw van 100.000 woningen.
€6,4 mrd
Benodigde financiering voor nieuwe private huurwoningen.
16.000
Private huurwoningen binnen de jaarlijkse bouwopgave.
Kapitaal wordt een bouwvoorwaarde
Nederland wil jaarlijks 100.000 woningen bouwen. DNB schat dat daarvoor ongeveer €40 miljard per jaar nodig is. Van dat bedrag is €6,4 miljard bestemd voor de realisatie van circa 16.000 private huurwoningen buiten de corporatiesector.
De centrale bank constateert dat publieke en private investeringen onvoldoende meegroeien met deze ambitie. Daardoor kunnen projecten ondanks beschikbare grond en planologische medewerking alsnog stranden. Voor de vastgoedpraktijk wordt toegang tot langjarig kapitaal daarmee minstens zo bepalend als de vergunningverlening.
Onzeker beleid verhoogt risico
DNB ziet voorspelbaar woningmarktbeleid als een belangrijke voorwaarde om beleggers opnieuw te laten instappen. Regelgeving die regelmatig verandert, maakt toekomstige huurinkomsten en rendementen moeilijker in te schatten. Investeerders verwerken die onzekerheid in een hogere risico-opslag of besluiten helemaal niet te investeren.
In de praktijk komt dit neer op hogere rendementseisen, lagere biedingen op grond en minder ruimte om onverwachte kosten op te vangen. Een duidelijke langetermijnvisie kan daardoor direct bijdragen aan beter financierbare businesscases.
Een woningbouwproject is pas uitvoerbaar wanneer regelgeving, huurinkomsten en investeringskosten samen voldoende zekerheid bieden voor financiers en beleggers.
Lokale stapeling vertraagt projecten
Naast landelijke regels stellen gemeenten regelmatig eigen eisen aan woningbouwprogramma’s. Deze bovenwettelijke voorwaarden kunnen betrekking hebben op betaalbaarheid, woningcategorieën of aanvullende projectkenmerken. DNB adviseert om die lokale stapeling terug te dringen.
Minder verschillen tussen gemeenten maken projecten eenvoudiger te plannen en te vergelijken. Ontwikkelaars hoeven dan minder vaak per locatie opnieuw te onderhandelen over dezelfde uitgangspunten. Hierdoor kunnen voorbereidingskosten, doorlooptijden en planrisico’s afnemen.
Middenhuur vraagt om herijking
DNB adviseert ook te onderzoeken of de regulering van middenhuur de nieuwbouwfinanciering belemmert. Een zwaardere weging van de woningwaarde binnen de huurprijsregulering kan volgens de bank meer ruimte bieden op locaties waar grond en bouwkosten hoog zijn.
Voor ontwikkelaars en beleggers draait de discussie daarmee om de verhouding tussen betaalbaarheid en uitvoerbaarheid. Wanneer gereguleerde huren structureel onvoldoende aansluiten op de investering, daalt de grondwaarde of verdwijnt het project uit de planning. Het advies van DNB legt daarom vooral bloot dat woningbouwdoelen zonder sluitende financiering papieren ambities blijven.
Bron: cobouw.nl