Vesteda, de grootste commerciële woningverhuurder van Nederland, staat onder zware druk doordat bijna alle investeerders grotendeels willen uitstappen. Voor de middenhuurmarkt, tienduizenden huurders en de woningbouwambities van het kabinet kan de uitkomst grote gevolgen hebben.
28.000
huurwoningen heeft Vesteda in portefeuille, vooral in de Randstad.
4,1 miljard
euro willen uitstappende aandeelhouders terugzien uit hun participaties.
24
aandeelhouders leveren het kapitaal achter het woonfonds.
Kapitaalvlucht raakt middenhuur
Vesteda probeert een grote uitstroom van kapitaal te voorkomen. Vrijwel alle investeerders lieten eerder weten grotendeels uit het fonds te willen stappen, veelal om fiscale redenen. Daardoor moet Vesteda miljarden vinden om de terugbetaalverzoeken op te vangen.
De bewegingsruimte van het woonfonds is beperkt. Zolang de terugbetaalverzoeken niet zijn opgelost, mag Vesteda geen nieuwe woningen bouwen, geen nieuwe panden kopen en geen extra schulden maken buiten de gemaakte afspraken. In de praktijk komt dit neer op stilstand bij een partij die juist belangrijk is voor de bouw van middenhuurwoningen.
Verkoop dreigt als noodroute
Als aandeelhouders vasthouden aan hun wens om te vertrekken, moet Vesteda 4,1 miljard euro bij elkaar krijgen. Een verkoop van een groot deel van de woningvoorraad komt dan nadrukkelijk in beeld.
Uitponding, waarbij huurwoningen worden verkocht zodra ze vrijkomen, levert doorgaans meer op per woning maar kost veel tijd. Voor Vesteda ligt daarom verkoop van hele appartementencomplexen aan andere beleggers meer voor de hand, al kan de opbrengst lager uitvallen wanneer veel woningen tegelijk op de markt komen.
De Vesteda-crisis laat zien hoe gevoelig de middenhuurmarkt is voor fiscaal beleid, huurregulering en het vertrouwen van institutionele beleggers.
Nieuwe schulden zijn beperkt houdbaar
Een tweede optie is meer lenen. Vesteda moet komende maand al een obligatielening van een half miljard euro terugbetalen. Een nieuwe langlopende obligatie ligt dan meer voor de hand dan een extra banklening.
Maar ook die route kent grenzen. De kredietwaardigheid van Vesteda is eerder verlaagd naar BBB, vlak boven het niveau waarop beleggers veel terughoudender worden. Nieuwe leningen kunnen daardoor duurder worden en het rendement verder onder druk zetten.
Vesteda hanteert bovendien als strategie om maximaal 30 procent van zijn bezittingen met schulden te financieren. Volgens de laatst bekende cijfers zit het fonds op 24 cent schuld per euro aan woningen. Een forse extra lening brengt die grens snel dichterbij.
Nieuwe beleggers vragen korting
De meest elegante oplossing is het vinden van nieuwe investeerders die de vertrekkende aandeelhouders vervangen. Dan hoeft Vesteda minder woningen te verkopen en blijft de portefeuille grotendeels intact.
Juist dat is lastig geworden. Hogere overdrachtsbelasting, gemeentelijke lasten, wijzigingen in het fiscale regime voor beleggingsinstellingen en de Wet betaalbare huur maken investeren in Nederlandse huurwoningen minder aantrekkelijk. Voor buitenlandse beleggers speelt daarnaast de onzekerheid over toekomstig woningmarktbeleid mee.
Als nieuwe beleggers alleen willen instappen tegen een lagere prijs, komt de pijn terecht bij de bestaande aandeelhouders. Zij krijgen dan minder voor hun participaties dan de boekwaarde suggereert.
ABP kan sleutelrol krijgen
Een bijzondere rol ligt bij ABP, dat via pensioenuitvoerder APG een belang van 33 procent in Vesteda heeft. Als andere aandeelhouders vertrekken en ABP niet mee verkoopt, kan het belang boven die drempel uitkomen.
Dat heeft fiscale gevolgen, omdat de vastgoedopbrengsten dan in een ander regime vallen en overdrachtsbelasting kan gaan drukken. Toch zou ABP, door minder te verkopen, de druk op Vesteda kunnen verlagen en tegelijk vasthouden aan betaalbare woningen als investeringsdoel.
Waarschijnlijk wordt de pijn verdeeld
De meest waarschijnlijke uitkomst is een combinatie van maatregelen. Vesteda verkoopt dan een deel van de portefeuille, leent extra geld, laat aandeelhouders tegen korting uitstappen en zoekt tegelijk naar afspraken waarmee ABP of andere partijen een groter belang kunnen dragen.
Voor huurders betekent verkoop vooral onzekerheid over de nieuwe eigenaar en het beheer van hun woning. Voor de woningmarkt betekent het dat bestaande middenhuurwoningen kunnen verschuiven naar andere beleggers, terwijl Vesteda minder ruimte heeft om nieuwe huurwoningen toe te voegen.
Signaal aan woningbeleid
Het dossier raakt rechtstreeks aan de vraag wie de komende jaren middenhuurwoningen moet bouwen. Zolang woningcorporaties niet op grote schaal in middenhuur mogen investeren, blijft het kabinet afhankelijk van institutionele beleggers zoals Vesteda.
Voor de vastgoedpraktijk is de les duidelijk: regulering, belastingdruk en investeringszekerheid bepalen samen of kapitaal beschikbaar blijft voor nieuwe huurwoningen. Wanneer dat vertrouwen wegvalt, komt niet alleen één fonds onder druk te staan, maar ook de uitvoerbaarheid van het woningbouwbeleid.
Bron: nrc.nl