Een vaststellingsovereenkomst over een aardgasvrije installatie pakt in een bouwgeschil zwaar uit voor de opdrachtgever. De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen kijkt nadrukkelijk naar de letterlijke tekst, waardoor ontwerpverantwoordelijkheid en uitvoeringsrisico scherp van elkaar worden gescheiden.
220
naoorlogse woningen worden in het project vervangen door nieuwbouw op bestaande funderingen.
€650.000
aan herstelkosten wilde de opdrachtgever verhalen op de aannemer.
VSO
de aparte overeenkomst bepaalt wie verantwoordelijk is voor ontwerp, uitvoering en risico.
Aardgasvrij leidt tot nieuwe afspraken
Het geschil draait om een project waarbij 220 naoorlogse woningen worden vervangen. Op de bestaande fundering komen woningen in houtbouw terug, waardoor hergebruik en verduurzaming samenkomen. De aannemer bood voor warm water en vloerverwarming aanvankelijk de keuze tussen een cv-ketel op aardgas of een luchtwaterwarmtepomp met warmteterugwinunit.
De opdrachtgever, een woningcorporatie, koos eerst voor de variant met cv-ketel. Na het sluiten van de Design & Build-overeenkomst veranderde de opdrachtgever van koers en wilde alsnog aardgasvrij bouwen. Daarbij koos de corporatie niet voor het oorspronkelijke concept van de aannemer, maar voor een afwijkend zonneboilersysteem.
Nieuw concept verschuift risico
Na een pilot met twee systemen in twee proefwoningen koos de opdrachtgever één installatieconcept. De installatie bestond uit bekende componenten, maar de combinatie daarvan was nieuw. Zowel de aannemer als de leverancier waarschuwde dat niet zeker was of het systeem in deze samenstelling goed zou functioneren.
Omdat de aannemer en leverancier het volledige risico niet wilden dragen, maakten partijen aparte afspraken in een vaststellingsovereenkomst. Kort gezegd werd de opdrachtgever verantwoordelijk voor het ontwerp en de functionele geschiktheid van de installatie. De aannemer bleef verantwoordelijk voor de uitvoering en na oplevering alleen voor gebreken die voortkwamen uit uitvoering, materialen of onderdelen.
Een vaststellingsovereenkomst kan bij duurzame installaties beslissend zijn voor de vraag of een probleem een ontwerprisico of een uitvoeringsgebrek is.
Niet warm genoeg wordt ontwerpfout
Na oplevering ontstonden problemen met het functioneren van de installatie. Volgens de opdrachtgever werden slaapkamers bij koud weer niet warm genoeg. Ook zou het warmtebuffervat van het zonneboilersysteem onvoldoende temperatuur bereiken, waardoor een risico op legionella zou ontstaan.
De opdrachtgever stelde de aannemer aansprakelijk en wilde bijna 6,5 ton aan herstelkosten vergoed krijgen. De aannemer weigerde te betalen, waarna het geschil bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen terechtkwam. In de praktijk kwam de zaak daardoor neer op de vraag wat de vaststellingsovereenkomst precies had vastgelegd.
Letterlijke tekst krijgt zwaar gewicht
Bij de uitleg van contracten wordt normaal ook gekeken naar wat partijen bedoelden en redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In deze zaak kreeg de letterlijke tekst van de vaststellingsovereenkomst echter extra gewicht, juist omdat de tekst door advocaten was opgesteld. Volgens de arbiters was die tekst niet voor tweeërlei uitleg vatbaar.
De arbiters oordeelden dat de opdrachtgever verantwoordelijk was voor het ontwerp. Dat de slaapkamers onvoldoende warm werden, werd gezien als gevolg van een ontwerpfout. De zonneboiler werd bovendien als deugdelijk beoordeeld en een verhoogd risico op legionella werd niet aangetoond.
Zelfs wanneer het warmtebuffervat niet aan de norm zou voldoen, zou dat volgens de redenering van de arbiters eveneens een ontwerpfout zijn. Daarmee lag ook dat risico bij de opdrachtgever. De vorderingen van de opdrachtgever werden op deze punten afgewezen.
Les voor duurzame bouwprojecten
Voor vastgoedpartijen laat deze uitspraak zien dat technische duurzaamheidskeuzes vroeg juridisch moeten worden vertaald. Wie afwijkt van een bestaand installatieconcept, moet scherp vastleggen wie instaat voor ontwerp, prestaties, energieopbrengst en gebruiksrisico’s. Dit vertaalt zich in meer aandacht voor contractuele afbakening vóórdat een project technisch wordt aangepast.
De zaak onderstreept ook dat een VSO niet alleen een praktische oplossing voor een discussie is, maar later de doorslag kan geven bij aansprakelijkheid. In projecten met aardgasvrije installaties kan de exacte formulering bepalen of herstelkosten bij de aannemer, leverancier of opdrachtgever blijven liggen.
Bron: cobouw.nl