Bouwprojecten worden steeds minder begrensd door ambitie en steeds vaker door harde randvoorwaarden zoals netcapaciteit, waterbeschikbaarheid, beschikbare uitvoeringskracht en stabiel beleid. Volgens het nieuwe KPMG-rapport over het perspectief voor de vastgoedsector in 2026 verschuift de centrale vraag van wat Nederland wil bouwen naar wat onder de huidige omstandigheden nog echt realiseerbaar is. In de praktijk betekent dit dat haalbaarheid eerder, scherper en integraler moet worden getoetst.
Realisatie wordt de echte test
Uit het KPMG-rapport ‘Perspectief voor de vastgoedsector 2026 – Op zoek naar ruimte voor realisatie’ blijkt dat de vastgoedsector niet kampt met een gebrek aan doelen, maar met een gebrek aan uitvoerbare condities. De woningbouwopgave, verduurzaming en gebiedsontwikkeling zijn helder, maar projecten stranden vaker op beperkingen die buiten de klassieke businesscase vallen.
KPMG sprak voor het onderzoek met bestuurders uit de volledige vastgoedketen, waaronder ontwikkelaars, beleggers, financiers en bouwbedrijven. De rode draad is dat succes steeds minder wordt bepaald door planvorming alleen en steeds meer door de vraag of energie, water, vergunningen, kapitaal en publieke capaciteit op tijd beschikbaar zijn.
Netcongestie raakt de investeringsbeslissing
Netcongestie is volgens KPMG uitgegroeid tot een directe factor in ontwikkel- en investeringsbeslissingen. Vergunde projecten kunnen alsnog vertragen of stilvallen wanneer een aansluiting op het elektriciteitsnet ontbreekt. Daardoor verschuift netcapaciteit van technische randvoorwaarde naar strategisch beslispunt.
Voor de praktijk houdt dit in dat energie-infrastructuur al aan de voorkant van een project moet worden meegewogen. Een locatie met planologische potentie is niet automatisch ontwikkelbaar wanneer stroomaansluiting, piekbelasting of lokale energieopslag onvoldoende geregeld zijn.
De haalbaarheid van vastgoedprojecten wordt steeds vaker bepaald door fysieke schaarste en beleidszekerheid, niet alleen door vraag, grondpositie of ontwerpkwaliteit.
Water wordt het volgende knelpunt
Naast energie wijst KPMG op waterbeschikbaarheid als mogelijk volgend groot knelpunt voor bouw en gebiedsontwikkeling. Waar duurzaamheid eerder vaak werd beoordeeld via labels, normen en prestaties op papier, gaan fysieke beschikbaarheid en klimaatbestendigheid steeds concreter bepalen waar ontwikkeling mogelijk blijft.
Hierdoor ontstaat een bredere definitie van locatiekwaliteit. Bereikbaarheid, programma en grondwaarde blijven belangrijk, maar waterhuishouding, klimaatadaptatie en infrastructuur worden bepalender voor fasering, kosten en vergunningstrajecten.
Beleidsonzekerheid remt kapitaal
KPMG ziet ook fiscale onzekerheid als rem op investeringen in Nederlands vastgoed. Buitenlandse beleggers zijn terughoudender wanneer het fiscale en juridische kader vaak wijzigt of onvoldoende aansluit bij internationaal herkenbare vastgoedbeleggingsregimes. Voor langjarige investeringen is voorspelbaarheid geen luxe, maar een voorwaarde om risico te kunnen prijzen.
Het gevolg is dat de woningbouw- en verduurzamingsopgave niet alleen afhankelijk is van bouwcapaciteit, maar ook van vertrouwen in meerjarig beleid. Als investeerders niet kunnen inschatten hoe rendement, belastingdruk en regelgeving zich ontwikkelen, wordt kapitaal duurder of zoekt het andere markten op.
Focus wordt belangrijker dan stapelen
Sander Grunewald, partner Real Estate Advisory bij KPMG, benadrukt dat niet alles tegelijk kan. Die constatering raakt de kern van de huidige vastgoedpraktijk: projecten krijgen te maken met een stapeling van ambities, regels en randvoorwaarden, terwijl uitvoeringsruimte juist schaarser wordt.
Dit betekent dat keuzes explicieter moeten worden gemaakt. Een project dat tegelijk maximale betaalbaarheid, hoge duurzaamheid, snelle realisatie, complexe inpassing en beperkte publieke capaciteit vraagt, heeft een scherpere prioritering nodig om uitvoerbaar te blijven.
Haalbaarheid begint eerder
De belangrijkste verschuiving is dat haalbaarheid niet langer pas bij de financiële doorrekening begint. Energie, water, capaciteit, beleid en investeringszekerheid moeten vanaf de initiatieffase onderdeel zijn van de projectanalyse. Daarmee wordt de businesscase breder, maar ook realistischer.
Voor vastgoedpartijen ligt de opgave in het vroegtijdig verbinden van technische randvoorwaarden, publieke besluitvorming en financiële haalbaarheid. Wie die samenhang scherp in beeld brengt, vergroot de kans dat plannen niet alleen bestuurlijk wenselijk zijn, maar ook daadwerkelijk gebouwd kunnen worden.
Bron: propertynl.com