De ruzie tussen Ballast Nedam Development en de gemeente Dordrecht over de gebiedsontwikkeling Middenzone loopt verder op. Een deurwaardersbezoek, afgeschermde documenten en nieuwe schadeclaims laten zien hoe snel een vastgelopen ontwikkelovereenkomst kan verschuiven van woningbouwambitie naar juridisch en bestuurlijk risicodossier.
700+
woningen waren voorzien in de gebiedsontwikkeling Middenzone
2021
werd de ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar gesloten
€150.000
zou Ballast Nedam alleen al kwijt zijn aan ingeschakelde externe advisering
Gebiedsontwikkeling loopt vast
De gemeente Dordrecht en Ballast Nedam Development liggen opnieuw met elkaar overhoop over Middenzone, een beoogde gezonde stadswijk met ruim 700 woningen. De samenwerking werd in 2021 vastgelegd, maar de bouw kwam nooit op gang en de gemeente ontbond de overeenkomst in 2023.
De rechter gaf Dordrecht in eerste instantie gelijk, maar Ballast Nedam ging in hoger beroep en eist miljoenen euro’s schadevergoeding en terugbetaling van de aanbetaling voor de grond. Daarmee is de ontwikkelopgave veranderd in een conflict waarin grondreservering, contractuele nakoming en schadeplichtigheid centraal staan.
Deurwaarder brengt extra spanning
Dordrecht stuurde begin februari een deurwaarder naar Ballast Nedam Development om e-mails en documenten veilig te stellen. De gemeente wilde daarmee naar eigen zeggen informatieongelijkheid verkleinen, nadat Ballast via Woo-verzoeken duizenden documenten, WhatsApp-berichten en andere informatie van de gemeente had ontvangen.
Het bewijsbeslag werd vooraf door de rechter toegestaan, maar de gemeente kreeg vervolgens geen directe toegang tot de stukken. De voorzieningenrechter oordeelde dat er geen spoedeisend belang was voor inzage. Voor de praktijk betekent dit dat bewijs verzamelen en bewijs mogen gebruiken twee verschillende stappen zijn, met elk hun eigen procesrisico.
Een vastgelopen gebiedsontwikkeling draait zelden alleen om stenen of grond. Zodra vertrouwen ontbreekt, worden informatiepositie, bewijsvoering en timing onderdeel van de onderhandelingstafel.
Ballast claimt onrechtmatig handelen
Na het vonnis over het inzageverzoek zette Ballast Nedam de aanval opnieuw in. Volgens advocatenkantoor Stibbe is bij de actie gevoelige privéinformatie verzameld over medewerkers, oud-medewerkers en hun families. Ook zouden documenten zijn meegenomen die buiten de reikwijdte van het toegestane deurwaardersbezoek vielen.
Ballast houdt de gemeente aansprakelijk en wil kosten vergoed zien. Alleen de inzet van advieskantoor Forvis Mazars zou al €150.000 hebben gekost, terwijl de overige kosten volgens de ontwikkelaar in de vele honderdduizenden euro’s lopen. Dit vertaalt zich in een extra financieel risico bovenop de bestaande miljoenenclaim rond de ontbonden ontwikkelovereenkomst.
Gemeente ziet beslag anders
Dordrecht wijst erop dat de rechter vooraf toestemming gaf voor het bewijsbeslag. Volgens burgemeester Nanning Mol is er geen uitspraak waaruit volgt dat het beslag onrechtmatig was of moet worden opgeheven. De afwijzing van het inzageverzoek betekent volgens de gemeente dus niet automatisch dat het verzamelen van bewijs zelf onrechtmatig was.
Die lezing laat zien hoe juridisch precies dit soort conflicten wordt. Een gemeente kan bestuurlijk een dossier willen opbouwen, terwijl een ontwikkelaar dezelfde actie ziet als drukmiddel of schadeveroorzakend handelen. Het gevolg is dat de inhoudelijke gebiedsontwikkeling steeds verder naar de achtergrond verdwijnt.
Ziekenhuis maakt positie gevoeliger
De spanning neemt verder toe door plannen voor een nieuw ziekenhuis op de plek waar eerder woningen waren voorzien. Volgens Ballast Nedam maakt Dordrecht daarmee haar eigen verplichtingen uit de ontwikkelovereenkomst onmogelijk, omdat de gemeente het gebied volgens de ontwikkelaar gereserveerd had moeten houden.
Dordrecht stelt juist dat een doorstart van de ontwikkeling Middenzone Gezondheidspark verdedigbaar is en dat de ziekenhuisplannen die beoordeling niet veranderen. Voor grondposities en langlopende ontwikkelafspraken is dit een belangrijk aandachtspunt: een alternatieve publieke functie kan bestuurlijk logisch zijn, maar contractueel juist extra discussie oproepen.
Les voor langlopende projecten
De zaak Middenzone laat zien hoe kwetsbaar gebiedsontwikkelingen worden wanneer bestuurlijke ambities, contractuele afspraken en veranderende publieke belangen uit elkaar lopen. Woningbouw, gezondheidszorg, grondreservering en schadeclaims komen in één dossier samen, waardoor elke vervolgstap juridische gevolgen kan hebben.
Voor vergelijkbare projecten is de les helder: leg besluitvorming, informatie-uitwisseling, ontbindingsgronden en alternatieve scenario’s zo concreet mogelijk vast. Hoe langer een gebiedsontwikkeling loopt, hoe groter de kans dat bestuurlijke prioriteiten veranderen en hoe belangrijker het wordt om contractueel te weten wie welk risico draagt.
Bron: cobouw.nl