De verkoopgolf van huurwoningen door vastgoedbeleggers lijkt over het hoogtepunt heen, maar dat betekent nog geen verlichting op de private huurmarkt. Nieuwe cijfers van het Kadaster laten zien dat beleggers nog altijd meer woningen verkopen dan aankopen, waardoor het beschikbare huuraanbod verder afneemt en de druk op huurders hoog blijft.
17.300
woningen verkochten particuliere en institutionele beleggers in het eerste kwartaal.
6.140
woningen gingen van beleggers naar eigenaar-bewoners.
749.000
woningen waren op 1 april nog in handen van private investeerders.
Verkooptempo zakt iets terug
De piek in het aantal uitpondingen lijkt bereikt, vooral bij kleinere particuliere beleggers. Uitponding betekent dat een huurwoning wordt verkocht, vaak zodra deze leegkomt, waardoor de woning verdwijnt uit de verhuurvoorraad en meestal beschikbaar komt voor koopstarters of doorstromers.
Volgens de jongste Kadaster-cijfers verkochten particuliere en institutionele beleggers in januari, februari en maart samen 17.300 woningen. Daarvan gingen 6.140 woningen naar mensen die er zelf zijn gaan wonen, het laagste kwartaalniveau sinds het derde kwartaal van 2024.
Krapte blijft het echte verhaal
Dat de verkoopgolf afzwakt, verandert weinig aan de dagelijkse praktijk op de huurmarkt. Zolang beleggers per saldo woningen afstoten, krimpt de private huursector verder en blijft de concurrentie om beschikbare huurwoningen groot.
De oorzaak ligt in een combinatie van strengere huurregels, hogere rente en zwaardere fiscale druk op vastgoedbezit. Het gevolg is dat de exploitatie van vooral gereguleerde of bijna-gereguleerde huurwoningen voor veel kleinere verhuurders minder aantrekkelijk is geworden.
De markt beweegt niet van crisis naar herstel, maar van snelle krimp naar langzame krimp. Voor huurders blijft schaarste daardoor voorlopig de bepalende factor.
Meer aankopen, maar niet automatisch meer huurwoningen
Beleggers kochten in het eerste kwartaal ook weer meer woningen aan: 9.980 stuks, aanzienlijk meer dan een jaar eerder. Toch betekent dit niet automatisch dat het aanbod aan huurwoningen groeit, omdat een groot deel van deze transacties plaatsvond tussen investeerders onderling.
In de praktijk kan een woning dus op papier binnen de beleggersmarkt blijven, terwijl de strategie verandert. Sommige partijen nemen portefeuilles over met het doel om woningen later alsnog te verkopen wanneer de zittende huurder vertrekt.
Kleine beleggers onder druk
Het totale woningbezit van private investeerders daalde van 752.000 woningen op 1 januari naar 749.000 op 1 april. Daarmee bezitten beleggers nu ongeveer 9% van alle woningen, tegenover 9,2% een jaar eerder.
Vooral kleine beleggers verkopen in hoog tempo door. Institutionele beleggers zagen hun bezit juist licht toenemen, mede door nieuwbouw, maar die groei is onvoldoende om de afname bij particuliere verhuurders te compenseren.
Beleid moet investeringsklimaat herstellen
Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan kwam eind april met maatregelen om het investeringsklimaat voor verhuurders te verbeteren. Zo moet de WOZ-waarde via een huuropslag zwaarder gaan meetellen in de huurprijs en wil de minister af van puntenaftrek wanneer een woning geen buitenruimte heeft.
Brancheorganisaties vinden die voorstellen vooralsnog te beperkt. Zij wijzen erop dat niet alleen de huurregulering, maar ook financieringslasten en fiscale druk bepalen of woningverhuur nog voldoende rendement oplevert.
Vooruitblik voor de huurmarkt
De verwachting dat de uitpondgolf in 2026 afvlakt, hangt mede samen met het aflopen van de laatste tijdelijke huurcontracten die sinds juli 2024 grotendeels verboden zijn. Wanneer die woningen eenmaal zijn verkocht, droogt een deel van het directe verkoopaanbod vanzelf op.
Voor de markt houdt dit in dat stabilisatie niet hetzelfde is als herstel. Pas wanneer investeerders weer structureel woningen toevoegen aan de verhuurvoorraad, kan de private huurmarkt daadwerkelijk ruimer worden.
Bron: fd.nl