Private huurmarkt krimpt na 65.000 verkopen in 2025

Verkoop vastgoedbeleggers verkleint private huurmarkt

De private huurmarkt staat verder onder druk. Vastgoedbeleggers verkochten in het laatste kwartaal van vorig jaar 20.739 woningen, het hoogste aantal verkopen op kwartaalbasis sinds eind 2020. Over heel 2025 gingen ruim 65.000 woningen van beleggers van de hand.

Strengere huurregels, gestegen rente en een hogere vermogensbelasting op vastgoed hebben het investeringsklimaat zichtbaar veranderd. Waar verhuur ooit een stabiele pijler was in veel vastgoedportefeuilles, kiezen steeds meer particuliere beleggers ervoor om uit te ponden.

Koopstarters profiteren van uitponden huurwoningen

Nieuwe cijfers van het Kadaster laten zien dat 61 procent van de verkochte beleggerswoningen is gekocht door mensen die er zelf zijn gaan wonen. Twee op de drie verkochte woningen gingen naar koopstarters.

In de vier grote steden – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht – betaalden starters gemiddeld €124.000 minder voor deze voormalige huurwoningen dan voor woningen van andere eigenaar-bewoners. Het gaat vaak om relatief kleine woningen met een lager energielabel, wat de prijs drukt maar de toegankelijkheid vergroot.

Voor de koopmarkt betekent dit een duidelijke herverdeling van woningbezit. Huurwoningen verschuiven naar de koopsector, met name in het middensegment en de vrije sector.

Middensegment huur en vrije sector onder druk

Waar starters meer keuze krijgen op de koopmarkt, zien woningzoekenden in het middensegment huur en de vrije sector het aanbod juist afnemen. De vraag naar huurwoningen blijft hoog, mede door stijgende huizenprijzen en het groeiende aantal eenpersoonshuishoudens.

Voor veel huishoudens is kopen geen optie of geen wens. Juist voor deze groep slinkt het aanbod in rap tempo. Daarmee verschuift de spanning op de woningmarkt van koop naar huur, met mogelijke gevolgen voor doorstroming en betaalbaarheid.

Verslechterd investeringsklimaat voor particuliere beleggers

Volgens woningmarkteconomen is sprake van een duidelijke herverdeling van woningbezit. Tegelijkertijd signaleren zij dat vooral particuliere beleggers afhaken door het verslechterde investeringsklimaat.

Institutionele beleggers investeren nog in nieuwbouw, maar particuliere investeerders speelden een belangrijke rol in het toevoegen van woningen via transformatie, splitsing en herontwikkeling van bestaand vastgoed. Juist die dynamiek lijkt nu af te nemen.

Om snel extra woningen te realiseren, is het benutten van de bestaande voorraad cruciaal. Wanneer particuliere beleggers zich terugtrekken, kan dat de flexibiliteit in de woningmarkt beperken.

Woningbezit beleggers daalt ondanks nieuwbouw

Het totale woningbezit van private investeerders daalde van 768.000 begin 2024 naar 752.000 op 1 januari dit jaar. Vooral kleine beleggers verkochten in hoog tempo; hun bezit kromp per saldo met 40.000 woningen in twee jaar tijd.

Hoewel beleggers vorig jaar circa 27.000 woningen aankochten, lag dit niveau fors lager dan in eerdere jaren. Bovendien kochten investeerders vooral van elkaar. Het is onduidelijk hoeveel van deze woningen daadwerkelijk in de verhuur blijven, aangezien sommige partijen strategisch aankopen om bij een huurderswissel alsnog te verkopen.

Wet betaalbare huur en toekomst van de huurmarkt

De strengere huurregels, vastgelegd in de Wet betaalbare huur, hebben een belangrijke rol gespeeld in de veranderde dynamiek. Pogingen om deze regelgeving te versoepelen strandden eerder, maar het nieuwe kabinet heeft de ambitie uitgesproken om het investeringsklimaat op de huurmarkt te verbeteren.

In het coalitieakkoord is opgenomen dat wet- en regelgeving en het fiscale klimaat zodanig moeten worden vormgegeven dat investeren in huurwoningen aantrekkelijker wordt. De overdrachtsbelasting voor woningbeleggers wordt verlaagd van 8 procent naar 7 procent. Ook wordt gesproken over optimalisatie van de Wet betaalbare huur.

Ondertussen verwachten woningmarktvorsers dat de uitpondgolf later dit jaar mogelijk afzwakt wanneer de laatste tijdelijke huurcontracten aflopen. Toch ligt het verkoopniveau momenteel zo hoog dat beleggers naar verwachting per saldo meer woningen blijven verkopen dan aankopen.

Bron: fd.nl