Kans op een koopwoning groeit, tenzij je starter bent

Forse stijging woningaanbod remt prijsstijgingen

De Nederlandse woningmarkt kent een opvallende wending: het aantal te koop staande woningen is in het tweede kwartaal van 2025 gestegen naar het hoogste niveau sinds 2008. In totaal zetten huiseigenaren 52.000 woningen in de verkoop, waarmee woningzoekenden ineens een stuk meer keuze hebben.

Vooral particuliere beleggers droegen bij aan deze stijging. Door aangescherpte fiscale regels en strengere huurregulering vinden veel van hen het niet langer rendabel om hun panden te verhuren. Het gevolg: een zogenaamde ‘uitpondgolf’, waarbij huurwoningen worden verkocht aan particulieren.

In Amsterdam is het effect al zichtbaar. Daar daalden de huizenprijzen zelfs licht, met 0,4% op jaarbasis. Maar wie denkt dat de woningmarkt ineens ‘betaalbaar’ is geworden, komt bedrogen uit.

Betaalbare koopwoning blijft schaars

Ondanks de bredere keuzemogelijkheden blijft betaalbaarheid een grote zorg. Slechts 30% van het huidige woningaanbod valt binnen de definitie van een betaalbare koopwoning, wat in 2025 neerkomt op een maximale prijs van €405.000. Niet eerder was dit percentage zo laag, aldus makelaarsvereniging NVM.

In regio’s als Amsterdam, Haarlem en Utrecht is de situatie ronduit nijpend. Daar blijft het aandeel betaalbare woningen steken tussen de 16 en 22%. In Zuid-Limburg, Oost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen liggen die percentages aanzienlijk hoger, tot wel 75%. Maar daar is dan weer minder werkgelegenheid of minder aantrekkingskracht voor jonge huizenkopers.

Koopkracht onder druk, vooral voor starters

De combinatie van hoge prijzen, beperkte betaalbaarheid en strenge financieringsregels maakt het starters bijzonder lastig. Volgens Rabobank-econoom Stefan Groot is het extra aanbod door beleggers dan ook een cruciale factor. Zonder deze uitpondgolf zou het voor starters in de grote steden nóg moeilijker worden om een woning te bemachtigen.

Toch blijkt dat het effect van het hogere aanbod op de prijsontwikkeling relatief beperkt is. De mediane verkoopprijs ligt landelijk op €495.000, een stijging van 6,2% ten opzichte van een jaar eerder. Groot noemt het opvallend dat de woningmarkt zo’n grote aanbodschok vrij soepel weet op te vangen.

Kleinere appartementen, hogere prijs per vierkante meter

In Amsterdam neemt niet alleen het aantal te koop staande appartementen toe, maar ook de prijs per vierkante meter stijgt gestaag. In het tweede kwartaal kwam deze uit op €8.539, een toename van 2,5% ten opzichte van een jaar eerder. Tegelijkertijd is de gemiddelde woning iets kleiner geworden: van 74 naar 70 vierkante meter.

Landelijk gezien bedraagt de prijs per vierkante meter €4.668, een stijging van 7,3%. Het laat zien dat de markt nog steeds onder druk staat, ondanks het ruimere aanbod.

Markt nog steeds gespannen ondanks aanbodgolf

De cijfers van de NVM wijzen erop dat er nog altijd sprake is van flinke krapte. Huizenkopers hebben gemiddeld keuze uit slechts 2,3 woningen. Voor een gezonde markt zouden dat er minstens vijf moeten zijn. De krapte is vooral voelbaar in het oosten van het land, waar het aanbod beperkt blijft.

De lente is traditioneel al een drukke verkoopperiode, maar de huidige hausse is groter dan normaal. Nieuwe projecten stagneren in verkoop, en beleggers verlaten de markt. Tegelijkertijd blijven kopers in driekwart van de gevallen overbieden, wat aantoont dat de vraag nog altijd zeer groot is.

Bron: fd.nl