Transformatie als stille kracht in de woningbouw

De opmars van transformatie in stedelijke woningbouw

Wat doe je met leegstaande kantoorgebouwen die ooit het bruisende middelpunt van zakelijk Nederland waren, maar nu vooral stof verzamelen? Volgens professor Hilde Remøy van de TU Delft is transformatie geen wondermiddel, maar wel een stille kracht die met weinig ingrepen grote impact kan maken. Het gaat om meer dan stenen alleen: een pand krijgt opnieuw betekenis – voor bewoners, voor buurten en zelfs voor de stad.

Remøy is al jarenlang dé expert op dit gebied en zit bovendien in de adviescommissie van de post-hbo-opleiding Vastgoedmanagement van Vastgoed Business School. Haar fascinatie voor het herbestemmen van gebouwen begon al in 2005, toen het onderwerp nog nauwelijks serieus werd genomen. Pas na de financiële crisis in 2008 kwam de transformatie in een stroomversnelling, mede dankzij beleidswijzigingen en gemeentelijke initiatieven.

Van piek naar puzzelstuk

Tussen 2013 en 2017 kende transformatie een ware piek, met meer dan 12.000 woningen per jaar als resultaat. Maar inmiddels is dat tempo wat ingezakt. De meest aantrekkelijke panden op toplocaties zijn inmiddels benut, waardoor er nu vooral complexere gebouwen resteren op minder populaire plekken, zoals kantoorparken aan de stadsrand of nabij snelwegen.

Daarnaast kampen gemeenten met een capaciteitsprobleem: er zijn simpelweg te weinig ambtenaren om de procedures voor transformatieprojecten snel af te handelen. Een extra complicatie nu de druk op woningbouw juist zo hoog is.

Hoe groot is de rol van transformatie echt?

Hoewel transformatie niet de heilige graal is, vormt het volgens Remøy wél een essentieel onderdeel van het woningbouwinstrumentarium. Met een bijdrage van 10 tot 15 procent aan de jaarlijkse woningproductie is het zeker niet marginaal.

Vooral in binnenstedelijke gebieden, waar bouwruimte schaars is en nieuwbouw vaak ingewikkeld, biedt herbestemming een duurzaam alternatief. Het hergebruik van materialen zoals beton en staal zorgt voor flinke milieuwinst, en met relatief simpele aanpassingen aan bijvoorbeeld de gevel of installaties kan ook de energiezuinigheid worden verbeterd.

Geld, geluid en andere barrières

Maar makkelijk is het niet. Naast ambtelijke vertraging zijn ook financiële hobbels een groot knelpunt. Veel leegstaande panden liggen in onaantrekkelijke gebieden, waar mensen niet staan te springen om te wonen. Ontwikkelaars moeten daar risico’s nemen, en dat is niet altijd haalbaar.

Daarbovenop komen allerlei randvoorwaarden zoals parkeernormen, stikstofregels en geluidsoverlast die een project kunnen vertragen of zelfs onmogelijk maken. Wat op papier geschikt lijkt, blijkt in de praktijk vaak een taaie dobber.

De cruciale schakel van gemeentelijke visie

Gemeenten kunnen volgens Remøy het verschil maken tussen stilstand en succes. In de bloeijaren van transformatie zag je hoe lokale overheden actief meedachten, regels aanpasten en duidelijke visies formuleerden.

Een goed voorbeeld is Rijswijk, waar studenten tijdelijk zijn gehuisvest in getransformeerde kantoorpanden. Zo’n experimenteel gebruik laat zien wat er kan en geeft gebieden weer kleur. Het is precies dat soort lef en langetermijndenken dat nodig is om nieuwe impulsen te geven aan kansarme locaties.

Gebouwen met potentie zijn er nog genoeg

Wie goed om zich heen kijkt, ziet nog steeds legio panden die schreeuwen om een tweede kans. De vraag is alleen hoe je verder kijkt dan het gebouw zelf. Volgens Remøy moeten we steeds vaker de stap maken naar gebiedstransformatie, waarbij je meerdere panden en de omgeving meeneemt in het plan.

Dat levert niet alleen meer woningen op, maar ook écht leefbare buurten – compleet met infrastructuur, voorzieningen en groen.

Van kerktoren tot kennisuitwisseling

Ook kerken staan op Remøys radar. Al vraagt dat om een andere aanpak dan bij kantoren. Kerken hebben vaak een emotionele en maatschappelijke lading, zeker in dorpen. Dat maakt het proces gevoeliger, maar niet onmogelijk. Met creativiteit en samenwerking zijn er oplossingen te vinden die recht doen aan de geschiedenis én inspelen op de huidige woonvraag.

Kennis delen speelt in al haar werk een sleutelrol. Of het nu gaat om projecten in Limburg of in Frankrijk, telkens blijkt dat de puzzel van transformatie vraagt om samenwerking tussen overheden, ontwikkelaars en bewoners. Alleen dan verandert een leegstaand gebouw weer in een plek waar licht brandt en leven terugkeert.

Bron: vgvisie.nl