De verkoop van 23 sociale huurwoningen voor ouderen in Zeist roept vragen op over vastgoedwaardering en toezicht op zorgvastgoed. Zorginstelling Warande verkocht het complex begin 2025 voor € 3,8 miljoen aan particuliere investeerders. Binnen ongeveer een jaar werden drie vrijgekomen woningen voor gemiddeld € 409.000 per stuk doorverkocht, bijna tweeënhalf keer de oorspronkelijke aankoopprijs per woning. Onderzoek van NRC wijst op een mogelijk onjuiste aanname bij de oorspronkelijke taxatie.
€ 3,8 mln
Totale verkoopprijs van het complex met 23 huurwoningen.
€ 165.379
Gemiddelde oorspronkelijke aankoopprijs per woning.
€ 409.000
Gemiddelde doorverkoopprijs van drie vrijgekomen woningen.
Verkeerde aanname drukt mogelijk vastgoedwaarde
De gelijkvloerse woningen van voormalig stichting Valckenhof waren bestemd voor ouderen en werden in de sociale huursector verhuurd. Bij de verkoop ging de taxateur ervan uit dat de woningen niet afzonderlijk mochten worden verkocht zodra huurders vertrokken. Daardoor vormden de relatief lage huurinkomsten een belangrijk uitgangspunt voor de waardebepaling.
De nieuwe eigenaren verkochten inmiddels drie vrijgekomen woningen voor respectievelijk € 422.000, € 390.000 en € 415.000. Daarmee bleek individuele verkoop wel mogelijk. De aanzienlijk hogere opbrengsten wijzen op een groot verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de verkoopwaarde van leeggekomen woningen.
Toezichthouder keurde verkoop goed
Het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) keurde de transactie in november 2024 goed. Deze toezichthouder moet bewaken dat vastgoed van zorginstellingen tegen marktconforme voorwaarden wordt verkocht.
Uit door NRC onderzochte documenten blijkt dat een externe adviseur vooraf twijfelde aan het bestaan van het vermeende uitpondverbod. Hij wees erop dat deze beperking rechtstreeks invloed had op de taxatie en de beoordeling van de marktconformiteit. Die onzekerheid werd niet aan het bestuur voorgelegd.
Het CSZ erkent dat de formulering over het uitpondverbod te strikt was, maar stelt zijn toezichtstaak correct te hebben uitgevoerd. Warande benadrukt dat de verkoop volgens de geldende regels en op basis van een taxatie heeft plaatsgevonden.
Het verschil tussen verhuurde waarde en individuele verkoopwaarde kan aanzienlijk zijn. Een onjuiste aanname over uitpondmogelijkheden kan daardoor grote gevolgen hebben voor de taxatie, verkoopopbrengst en beoordeling van een vastgoedtransactie.
Gevolgen voor verkoop en toezicht op zorgvastgoed
De transactie roept vragen op over mogelijke gemiste inkomsten voor Warande. Hoeveel de zorginstelling bij een andere verkoopstrategie daadwerkelijk had kunnen ontvangen, staat echter niet vast. De doorverkoopprijzen betreffen vrijgekomen woningen, terwijl het oorspronkelijke complex grotendeels verhuurd was.
De kwestie onderstreept het belang van zorgvuldig onderzoek naar juridische verkoopbeperkingen, huurdersbescherming en toekomstige uitpondmogelijkheden. Zeker bij zorgvastgoed kunnen onjuiste waarderingsuitgangspunten gevolgen hebben voor de financiële middelen die beschikbaar blijven voor de zorg.
Bron: nrc.nl