Woningcorporaties met de rug tegen de muur

19 februari 2019

De krapte op de woningmarkt in Nederland wordt steeds nijpender. Vooral zogenaamde middenhuurwoningen, huurhuizen met een huurprijs tussen de 720 en de 1000 euro per maand, zijn zeer schaars. In heel Nederland zijn er daar nog geen 500.000 van terwijl de vraag naar deze woningen erg groot is. Ze worden gehuurd door mensen die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar die ook (nog) niet in staat zijn om een huis te kopen. Voor de koop van een huis is immers vandaag de dag eigen vermogen nodig.

Niet rendabel

Investeerders staan niet te springen om dit soort huizen te bouwen. De grond is duur, zeker in grote steden. Daarnaast stellen gemeenten allerlei aanvullende eisen. Het gevolg is dat de opbrengst van deze woningen niet rendabel genoeg is om investeerders tevreden te stellen. Zij bouwen liever duurdere appartementen waarop meer valt te verdienen. Een alternatief is dat woningcorporaties dit soort woningen gaan bouwen en voor verhuur aanbieden. Maar bij woningcorporaties neemt het aantal woningen in het middensegment juist af.

In de periode 2014-2016 daalde het aantal met 27.000 woningen en in 2017 verminderde het aantal met nog eens 1.300 huizen. Dit is het directe gevolg van het beleid van voormalig minister Blok die aan woningcorporaties strenge regels oplegde door de Woningwet in 2015 aan te passen. Zij moesten zich vooral richten op sociale woningbouw en dat deden ze dus ook. Gevolg was ook dat corporaties hun duurdere huurwoningen vanaf 2014 massaal verkochten om zich met het vrijgekomen geld te richten op de bouw van sociale huurwoningen.

Woningcorporaties met de rug tegen de muur

Corporaties willen of kunnen niet bouwen

Huidig verantwoordelijk minister Ollongren wil dat de corporaties weer middenhuurwoningen gaan bouwen. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Ze hebben er simpelweg het geld niet voor. Huurwoningen moeten voor acceptabele prijzen worden aangeboden. Maar ze moeten in de komende jaren ook worden verduurzaamd en verder onderhouden. De corporaties staan dus vaak letterlijk met hun rug tegen de muur. De kleine groep corporaties die nog wel plannen maakt om middenhuurwoningen te bouwen wordt tegengewerkt door regelgeving. Zo werd een project in Amsterdam-Zuid afgeblazen omdat het niet haalbaar bleek dit op de vereiste manier te financieren.

Uit principe geen huizen bouwen in het middensegment

Veel corporaties weigeren huizen te bouwen in het middensegment. Ze richten zich heel bewust op de mensen die afhankelijk zijn van woningen waar ze huurtoeslag voor kunnen krijgen. De hoge grondprijzen zorgen er bovendien voor dat nieuwbouwhuizen vaak te klein zijn voor een gezin waarvan het inkomen niet hoog genoeg is om een middenhuurwoning te kunnen betalen. Het beleid van de vorige minister is dus erg effectief gebleken. De regels zijn nu weer versoepeld voor deze categorie woningen. Het verplichte rendement is vervallen en evenals de voorrangsregel voor marktpartijen. Maar het zal zeker nog enkele jaren duren voordat het effect van deze aanpassingen merkbaar wordt.

De corporaties kampen immers vaak met tekort aan financiële middelen. Het afschaffen van de verhuurdersheffing zou een stap in de goede richting zijn om hen meer armslag te geven om te gaan bouwen. Daar komt nog bij dat veel nu nog sociale huurwoningen al als ‘vrije sector’ te boek staan. Het gaat om huizen waar mensen wonen die nu nog een sociale huurprijs betalen. Pas als zij verhuizen gaat de prijs voor een nieuwe huurder omhoog. Dit geeft een vertekend beeld van beschikbare middenhuurwoningen.

Bron: NRC

Delen op LinkedIn